主题：开发商促销花样加速翻新 忽悠成分大于实际优惠

由于直接降价曾引起不少老业主不满，目前开发商在促销手段上可谓花招百出，代付贷款、溢价回购、零元起拍、无理由退房等等，试图以此替代降价吸引购房者。然而，经过笔者的调查与采访发现，这些营销手段大多只是噱头，购房者能真正享受到的优惠并不多。

代付贷款、提高装修标准、加送物业费

为避免引起老业主不满，开发商往往会采取“暗渡陈仓”的优惠方法。比如提高装修标准、加送物业费、送跑车等等，房价没有发生变化而是变相给新购房者优惠。

日前，北京花都嘉园项目推出新的促销计划：购房者首付三成，余下房款可办理30年分期付款手续。不同之处在于，购房者签署购房合同后，到交房之前的房贷将由开发商支付。

“交房时间大概是2013年的8月。”该项目销售人员表示，这意味着购房者可以少缴20个月左右的房贷。按照该项目签约均价1.1万元/平方米计算，一套100平方米的两居室，总价为110万元，贷款七成就是77万元，30年贷款的月供大概为5150元。而如果由开发商支付20个月，大概优惠金额为10万元。

不过北京中原地产研究部负责人张大伟提醒道，这样的营销策略有一定诱惑力，但这种算法中的忽悠成分也不少。因为目前房贷的审批时间在半年左右，购房者根本享受不到20个月的房贷减免。而且，如果房价能够直降10万元，那么在30年的贷款周期内，购房者则可以节省高达14万元的利息。

溢价回购、降价赔偿、无理由退房

在买涨不买跌的心理作用下，购房者最担心的还是自己买的房子未来是否还有降价空间。面对这样的心态，开发商就动脑筋给购房者吃下了“定心丸”。

近日，绿地位于上海奉贤南桥镇的办公楼项目“新城1号”，就为打消购房者的顾虑，宣布3年后可对项目溢价16%进行回购，也就是给房产的价值上了保险。但是回购可能需要支付第二次交易税费，也将是一笔不小的费用，相当于3年来自己的房子并没有升值。同样的，对于多地开发商做出的“无理由退房”承诺，专家也发出质疑，认为二次交易的税费由谁来承担，开发商并未表明。

其实最为常见的定心丸式营销方法是降价赔偿。据中原地产统计，今年以来，目前全国有20多个城市的近40个项目推出了降价补差价的承诺。日前，开盘仅两个月的房山良乡金地朗悦推出了数套特价房，并计划以合同的形式向客户承诺，如果后期楼盘降价将以退房或者补差价的形式补偿老业主。“但是项目降价的标准如何界定呢？如果该项目销售清盘，或者虚高标价，而周围其他项目明显降价，开发商还会不会补偿？这些明显不是普通购房者可以争取到的利益。”上述专家称。

奸商奸商无奸不商